Комерційна нерухомість Транспорт Продажів об'єктів Економічна криза
   


Gunblood Link;Новое порно онлайн лучшее смотри и балдей.;порно измена;порно в качестве 720;canadian pharmacies shipping usa

  • Серія статей "Комерційна нерухомість в контексте"статья №3: " Дурнів. Немає – три чинники успішної продажі"вот що цікаво, коли власник вирішує змінити неоптимальну ситуацію за допомогою залучення інвестицій або продажу своїй нерухомості, свого бізнесу (надалі – просто "об'єкту"), у нього часто виникає якийсь специфічний умонастрій. Звичайно це одне з двох. Або – "Та це як два пальці об асфальт! Легко і швидко! " Або – "Зараз це важко і складно, як повезе, але треба щось робити" Від ейфорії до апатії, патетика і крайнощі. Істина, як правило, десь в "золотій" середині. Про неї і поговоримо. У справжній публікації ми не розглядатимемо доцільність продажу як такий, хоча вона проливає, частково, світло і на цю тему. Приймемо її як даність. Отже – продавати треба, а значить спочатку все, що цього стосується, як говорять "прикинути і зістикувати". Основною провиною в грі під назвою "бізнес" є неправильний розрахунок зусиль. У нашому випадку це три чинники: час, гроші і дії. Очевидно, що відсутність або неадекватний рівень вкладень навіть чогось одного з вказаних пунктів може, і коштуватиме успіху всього задуму. На вельми і вельми численних прикладах переконувався, що це практичне правило, схожий на природні закони. Провал, при його порушенні, забезпечений. Нам це не треба. Нам потрібний успіх, як головна складова розвитку і процвітання. Першим по важливості стоїть, звичайно ж, час. Його треба достатньо багато. Незалежно ні від чого, полгода, в цій сфері, це – "завтра". Я зараз розглядаю наймасивнішу (від напівмільйона до десятків мільйонів у. е.), цінову категорію об'єктів, хоча дані чинники вірні і для інших категорій, вищою і нижчою, з урахуванням їх специфіки. Так от, розумним терміном буде від року до двох. І найоптимальнішим. Оскільки дає можливість виключити метушню, прикрі помилки із-за поспіху і інші нелади, викликані відсутністю запасу часу і можливістю спокійно робити все, що потрібний для продажу. Як не дивно, але коли власником цей час виділений, його може стільки і не знадобиться. За умови вірності, достатньою мірою, решти розрахунків, і чітко працюючій "машині продажу", операція може відбудуться досить швидко. Бувало так, що і через пару-трійку місяців вистрілював практично ідеальний варіант, упустити який - просто гріх смертний. Зворотне вірно: коли власникові (засновникові, власникові, керівникові), кров з носу, за півтора місяці, навіть по негодящій, або як стало модним говорити "антикризовою", ціні, хотілося, допустимий, збути свою нерухомість, цього не відбувалося. Ні за півтора місяці, ні за три, ні за скільки. І через декілька років мета так і небила досягнута. Що завгодно було, але тільки не швидкий продаж! Вже втомився перевіряти і переконуватися в неминучості такого результату. Потім зазвичай слідують численні і дуже обгрунтовані виправдання і пояснення невдачі. Вони обоснованни завжди, ось тільки операції так і не буде. Козел відпущення, який-небудь, знайдеться звичайно. Але толку Є такий анекдот – "Чому мужикові потрібна дружина? Тому що не все можна звалити на уряд". З урядом, я думаю, отже все гранично ясно. Знаємо де живемо. Важко назвати "це" правлінням, тільки відповідальність, все-таки, краще залишити за собою. Такий ось нюанс. І є ще один, який достовірно відомий. Ціна на об'єкт продажу має бути оптимальною. Сильно завищена або занижена ціна викликає обгрунтовані підозри у покупця і багато утрудняє продаж. Особливо занижена. Перевірений на практиці. Так час не виграти. Навпаки. Дурнів немає в цій сфері, на них краще не розраховувати. Один і той же об'єкт можна продати за п'ять "лимонів" і не продати за три, не в ціні справа, а як продажі. Як приклад: успішно реалізується об'єкт, який більше року продавався за дуже низькою ціною, і ніяк, за вартістю більш ніж в два рази що перевищує так звану "антикризову", яка, до речі, була встановлена ще до кризи! Як? Просто прибрали дурість і паніку з процесу продажу, як не вигідний і не результативний стан. Тепер давайте перейдемо до наступного моменту. І це гроші. Бабці, тугрики, зелені, баблоси і т. д і тому подібне – як ні назви, чим більше, тим краще! Це ми любимо. Але! Але, якщо прибрати зайві помилки і спекуляції думкою по цьому предмету, можна сказати що гроші це енергія. Це потік. Ви його формуєте і направляєте. Скільки і куди направите – стільки і звідти отримаєте. У контексті нашої теми, гроші повинно направити на досягнення відгуку від дійсного покупця і контакту з ним. Тільки – правильно, в достатній кількості і постійно, до отримання кінцевого результату включно! І це не одноразова акція, це перманентний процес. Машина продажу не повинна мати перебоїв з живленням. Скільки його потрібно? Підраховується на певному етапі дій. Загальний, і досить приблизний розрахунок цієї суми, по досвіду нашій діяльності, зазвичай знаходиться в діапазоні від половини до одного відсотка вартості проекту. Плюс-мінус. Чим нижче вартість об'єкту, тим вище відсоток. Тут, звичайно, можливі деякі варіанти. Залежно від особливостей ситуації і самого об'єкту. У будь-якому випадку, якщо ці гроші (енергію, намір, увагу, силу, потік) не направити на просування, на досягнення відгуку від контрагента, шанси на успіх продажу нестримно падатимуть. Аж до звичайних для посередників (організованих чи ні) нуль цілих одна, нуль цілих два десяті відсотки результативності по окремо узятому об'єкту (заявці на послугу). І які ніколи, ніколи і ніколи не витрачатимуть стільки своїх засобів, ні на який з об'єктів в "своїй базі даних". Що пояснює нелюбов до посередників в цілому. Продукту немає. З іншого боку, я ще не знаю випадку, коли відповідна сума була запущена на просування з продажу об'єкту і, не особливо залежно від письменності або майстерності цих вкладень, так і не був би досягнутий успішний результат в розумно очікувані терміни. Просто невідворотно і неминуче! Продаж - це пропозиція. Правильна пропозицію створює попит, а не навпаки. Дурнів немає, я вже говорив. Можна ще багато говорити із цього приводу, але я думаю, що основна думка достатньо зрозуміла. Плавно і ніжно приступаємо до десерту. На солодке у нас дії і тут особливо важливий алгоритм. Постараюся дати той їх послідовний порядок, порушення якого і безрозсудно, і чревато. По суті це практично кодекс, слідувати якому украй необхідно для перемоги. Як сказала в подібному випадку одна моя хороша знайома і велика розумниця, Оксана Анатольевна, ми об це вже поцілувалися! Говорять що будь-який досвід цінний. Згоден. Якщо тільки з нього зробити правильні виводи, які забезпечать успіх надалі. Але негативний досвід, по-перше, необов'язковий, а по-друге, може бути фатальним. І взагалі опускає до рівня страху і побоювань, що для будь-якої конструктивної ідеї просто смертельно і губить її на Корню. Якщо ви радитиметеся із цього приводу зі свом юристом або бухгалтером, особливо коли це хороші фахівці, ви ніколи нічого нового не створите. Вони не продавці, у них прямо протилежні функції і їх природний робочий стан – "як би що не вийшло! ", як, до речі, і у служби безпеці. Їх навіть винити за це не можна, але і орієнтуватися на думку таких людей по конструктивних ідеях – наївність нецензурна. Це завжди буде – ні! Не треба! Приховано або явно. Постежте на дозвіллі. Добре, обіцяний основний порядок дій. Перше, це оцінка ситуації в цілому, потрібно зібрати максимум даних. Наприклад: статус місцерозташування об'єкту / наявність подібних об'єктів в оточенні / специфіка ( політична і економічна ) скажемо, міста або району / кількість і якість (тип) населення / наявність основних комунікацій ( же. д. і авто) біля об'єкту і в місті, і трафік на них / хто володіє реальною владою і грошима в місті, і як вона (влада) делегується, і тверезо оцінити свою, власника, владу і можливості в місті / інвестиційна активність і її особливості (місцеві або інші, орієнтація на сировину, попит або робочу силу) / як справи з відтоком-притокою робочої сили в місті, регіоні / залишається або виїжджає молодь (20-30 років) / які перспективи розвитку міста, регіону на найближчих 3-5 (можна більше) років, а значить які будуть потреби і попит у населення / добре б знати чого більше, імпорту або експорту, засобів в місто, регіон і так далі. Ви вже зрозуміли напрям думці. В середньому це близько 30 – 40 пунктів. І, бачить бог, чим більше і достовірніше, тим краще! Так, і це треба сісти і написати на папері, а не "прикинути в думці"! Спочатку пишете питання, потім знаходите відповіді і записуєте. До тих пір, поки не буде більше питань по цій темі взагалі, і на кожен буде дан точна відповідь. Просто уявіть собі, що ви нічого цього не знаєте і потрібно отримати ці дані з достовірних джерел. І отримаєте. Пару тижнів хватіт "з головою". Уникайте офіційних осіб і ЗМІ, як постачальників даних. Краще всього отримати відповіді від успішних і масштабних бізнесменів і підприємців в цій місцевості, як рада або думка. Моніторинг, для таких людей, природний стан. Це буде правдою в максимальному ступені. Не змішуйте збір інформації з аналізом. Коли список відповідей буде повним, виділите собі близько години часу в першій половині дня в спокійній обстановці. Після більш ніж 24-го годинника від якого-небудь випитого спиртного і тижні від прийому ліків (особливо знеболюючих), вітаміни не враховуються. Відключите всі телефони і виключите будь-яке стороннє втручання на цей час. Спокійно, в нову одиницю часу, вивчите всі дані, які ви вже маєте за списком і ви отримаєте концептуальне розуміння, як осяяння, всій ситуації в цілому, щодо свого задуму. Тепер ви ЗНАТИМЕТЕ і зможете перейти до другого кроку дій з продажу. Якщо упевненості і розуміння не виникло, означає або даних мало, або які те з них неповні або помилкові. Поверніться до списку питань і доповните його тим, чого вам не вистачило, а якщо сумніваєтеся в якомусь даному, отримаєте на нього відповідь з іншого джерела і порівняєте. Джерело важливе. Не спілкуйтеся із цього приводу з неприємними вам людьми, які не хочуть допомогти або відносяться до вас неадекватно. Такі "авторитети" завжди брехливі, по факту. І знову повторите аналіз. Має бути ваша особиста упевненість відносно розуміння ситуації в цілому. Цитуючи генія можна сказати: упевненість, а не дані, є Знання. Добийтеся його! Другий крок теж не дрібниця. Це ціноутворення. Наскільки я зрозумів з практики, тут панує повне беззаконня і кустарщина. Зі всіма витікаючими наслідками. Це або авторитарний спосіб оцінки (т.з. оцінювачі), або аналоговий (порівняно з чимось подібним), або тупо споживчий (я так хочу!), Або якась "гримуча суміш" з цього. Абзац повний! До речі третій спосіб не ще найгірший. У нас, слава богу, є більш оптимальний підхід. Він буде описаний в наступній статті. Річ у тому, що формат статті (есе) не дозволяє достатньо, для практичного застосування, детально описати тут всі кроки процедури. Важко бути коротким в таких випадках. Але перерахувати можна! Прошу:1) Збір даних виходячи з целі2) Аналіз і поніманіє3) Ценообразованіє4) Визначення контрагента5) Створення посила (ідея слогану) 6) Визначення способів, вигляду і місця розміщення посила (реклама), включаючи вартість і продолжітельность7) Призначення відповідального за рекламу і прийом відгуку від неї (якщо це ви самі – тим більше), і фінансированіє8) Опис "ідеальної картини" по операції. (Цей крок можна робити практично на будь-якому етапі, але не пізніше вказаної позиції)9) Отримати адекватний відгук від потрібного вам покупця (інших ігнорувати) і повноцінний завдаток (5 -10%) до договору про намеренії10) Обов'язкове продовження продажів по вже запущеній схемі, без перерви, аж до моменту повністю завершеного циклу операції, з проплатою рахунку. 11) Операцію завершити повністю і остаточно, так, щоб до цього питання не треба було повертатися ніколи (тут, якраз, і потрібні юристи та інші іже з ними!) 12) ВАЖЛИВО! Не брати на себе ніяких зобов'язань, щодо вкладення засобів, що з'явилися в результаті операції, аж до неделі-двух після її завершення, або, боже, ще до того, як вона відбулася! Вороняча злетиться багато. Всім відмовте. Ні копійки! Остиг